Пока зарубежные риэлторы успешно управляют домами, готовя их к показам, соотечественники только-только задумываются, что «бабушкины метры» — вовсе не родовые гнезда, а объекты для инвестиций, и их следует отдать в руки профессионалов. «Понедельник» познакомился с таким профессионалом — генеральным директором группы компаний Active Яковом Волковым.
— Яков, когда вы почувствовали, что управление недвижимостью востребовано на рынке?
— Услуга появилась только в этом году, пытались мы ее внедрить еще 5-6 лет назад, но тогда оказалось, что собственники не готовы отдавать недвижимость в управление посредникам. Причин было несколько. Прежде всего, предложение превышало спрос, проблем со сдачей не было. Кроме того, со стороны собственников было определенное недоверие к агентам, равно как и нежелание платить за услугу.
Однако за последние годы ситуация изменилась. Предложение превысило спрос, а потому сегодня клиент выбирает лучшее из возможного. На рынок вышли современные жилые комплексы с отделкой от застройщика. Расширяется предложение по апартам: этот продукт сдается не только с отделкой, но и с мебелью. Клиенты стали требовательнее не только к квартире, но и к качеству услуг. Арендуя жилье, человек ожидает получить качественный сервис и оперативное решение возникающих бытовых вопросов.
— Охотно ли собственники жилья соглашаются на услугу управления?
— Процесс идет медленно, потому что требует перемены в сознании. Первыми клиентами стали собственники арендного жилья в Петербурге, проживающие в других регионах. Вторая категория — бизнесмены и ТОП-менеджмент. Для них эффективней заработать, занимаясь профессиональной деятельностью, чем решать бытовые вопросы с арендатором.
У основной массы людей пока что отношение к недвижимости бытовое, сильна эмоциональная привязка к объекту, как к собственному жилью, а не инструменту инвестирования. Однако мы понимаем, что ситуация изменится, число грамотных инвесторов увеличится.
— Какой процент берете за дополнительные услуги в случае продажи квартиры?
— Расходы по оборудованию квартиры в рамках предпродажной подготовки оплачивает собственник, мы зарабатываем на продаже. В среднем сумма составляет 4% от сделки. Если клиент доверят продажу эксклюзивно нам, то это 3%. Какие-то сложные сделки чуть дороже, но это индивидуально.
— С покупкой квартиры все понятно: перед показом навели «марафет», повесили новые занавески, сделали мелкий ремонт, продали. А что предпринимаете в случае аренды?
— Мы решаем все возникающие вопросы арендатора, платит за это собственник. Стоимость услуги управления ежемесячно составляет 10% от арендной ставки. На этапе подготовки объекта к сдаче в перечень услуг входит клининг, косметический ремонт, обновление интерьера, профессиональная фотосессия объекта. При этом уборка и приобретение вещей производятся за счет арендодателя.
После того как объект сдан, менеджер по управлению ежемесячно встречается с арендаторами, вносит коммунальные платежи и координирует решение всех возникающих бытовых вопросов. У нас в штате есть мастер по ремонту для производства мелких работ. Все расходы за ремонт оплачивает собственник по счету, который мы ему выставляем.
— Бывают ли конфликтные и спорные ситуации, как их решаете?
— Самая сложная ситуация — когда нет единого мнения, по чьей вине произошла поломка. Если это естественный износ, ремонт производится за счет собственника. Если причина в неправильной эксплуатации — за счет арендатора. Если в ходе обсуждения не удалось прийти к консенсусу, необходимо провести независимую экспертизу. Она производится за счет того, кто хочет доказать, что вина не его.
Впрочем, мы до этого не доводим, если видим, что коммунальная система в квартире изношена, то еще на этапе подписания договора согласовываем условие, что ремонт будет производиться за счет собственника. Либо отказываемся брать такой объект.
— Поделитесь секретами и лайфхаками, как сделать квартиру более привлекательной? Говорят, некоторые используют запах свежей выпечки или кондиционера....
— Да, есть такие лайфхаки, как запах кофе, корицы или свежей выпечки. Но это тонкие настройки, которые работают, только когда в квартире все хорошо. Если жилье требует ремонта и выглядит неопрятно, никакие булочки не помогут.
Первое, что нужно сделать, это произвести детальную уборку в квартире, обезличить пространство. Потому что все-таки человек хочет представить себя там, а не рассматривать ваши фотографии. Во-вторых, нужно сделать косметический ремонт, обновить стены и интерьер. Если нет возможности — просто произвести мелкий ремонт и точечно подкрасить, исправить то, что раздражает взгляд.
Людей больше привлекают светлые, хорошо освещенные пространства. Поэтому важно убрать вещи, которые затемняют квартиру. Особенно это характерно для Петербурга, где не так много света в зимнее время. Не зря у нас так популярен скандинавский стиль, все-таки хочется какой-то радости, света, ярких красок. Тем более арендатор сейчас молодеет, а молодым людям этот стиль близок.
При осмотре квартиры большое внимание уделяется санузлам и кухне. Если какие-то вещи там пришли в негодность, их нужно заменить. Обычно это плинтуса и поверхность столешниц. Важно заменить перегоревшие лампочки и организовать максимально яркое освещение. А дальше уже можно печь булочки, расставлять свечи и варить кофе.
— Различаются ли эти «уловки» для квартир на продажу и на аренду?
— Разницы нет, предпродажная подготовка похожа. Задача собственника сделать так, чтобы клиент почувствовал себя дома, смог представить, как он будет здесь жить.
Чтобы «влюбить» клиента в квартиру, нужно создать ощущение уютного обжитого пространства. Для этого декоратор может «небрежно» бросить плед на диван, положить книгу на журнальный столик, добавить кофейные чашечки на прикроватном столике. Яркие примеры такого подхода — в комнатах IKEA.
— А как зрительно обновить мебель, если она, что называется, «видавшая виды»?
— Важно сделать так, чтобы мебель была функциональной: при открытии не выпадали дверцы шкафа, раздвигался диван. Если что-то морально устарело, то иногда проще это выкинуть и недорого купить новое. Лучше минимум хорошей мебели, чем захламленная квартира.
Безусловно, если мебель представляет историческую ценность, можно подать ее, как качественный винтаж. Но граница между винтажем и хламом очень тонкая, в этом нужно разбираться.
— В какую сумму может обойтись такой косметический ремонт для придания жилью свежести?
— Стоимость зависит не только от состояния жилья, но и от класса объекта, а также его площади. Это может быть квартира высокого класса, где просто нельзя сделать дешево, требования к ней у арендаторов выше и объем работ больше. Что касается времени, здесь тоже все индивидуально, но базовую подготовку можно сделать за неделю. Для примера хочу привести рынок риэлторских услуг США. Там идут тематические телевизионные шоу The Stagers и Sell This House, когда они берут объекты, которые не продаются, и в режиме реального времени делают предпродажную подготовку. Все происходит за неделю с привлечением профессиональной бригады, которая производит косметический ремонт и в завершение также добавляет элементы уюта: задействуют свет, цвет, запах и вкус для восприятия пространства. И эта тактика работает, в США почти 60% подготовленных домов и квартир продаются и сдаются на 10-20% дороже неподготовленных. Так что, делайте выводы.
Ссылка на источник: https://ponedelnikmag.com/post/kvartira-s-zapahom-vanili