Ликвидные нежилые помещения в новостройках по-прежнему пользуются стабильным спросом. Если такой объект освобождают, новый арендатор готов платить высокую ставку. Однако спроектированные неудачно «стены» пустовать могут долго. «Коммерческая недвижимость» расспросила участников рынка, как обстоят дела со встройкой в новых жилых массивах Петербурга и Ленобласти.
На рынке коммерческой новостройки структура спроса в течение двух последних лет постепенно менялась за счет уменьшения доли продуктовых операторов. Среди постоянных клиентов – заведения общепита, кондитерские и булочные, алкомаркеты, аптеки, фитнес-центры, магазины строительных товаров, частные детские сады, банки, детские магазины, кабинеты стоматологии, салоны красоты и связи. Наиболее востребованные районы новых жилых массивов – Кудрово, Мурино-Девяткино, Парнас, Ново-Сергиево и Каменка, где сейчас активно развивается торгово-сервисная инфраструктура.
Большую часть коммерции строительные компании продают сами, к брокерам попадает лишь сложная встройка, которую достаточно непросто продать, либо это переуступка. Основной объем предложения сосредоточен в крупных проектах застройщиков: среди таковых объекты «Главстроя-СПб», «Группы ЛСР», КВС, ГК «Полис Групп», «Строительного треста», Группы ЦДС, ЮИТ, «Эталона ЛенСпецСМУ», Группы RBI, Setl City и др.
По данным «Петербургской Недвижимости», рынок встроенных помещений в 2018 году характеризовался ростом цен, при этом спрос сохранился на уровне 2017-го. В востребованных локациях вакантных помещений практически нет – весь объем выводимых площадей выкупается, как правило, на старте продаж. В наиболее востребованных жилых комплексах стоимость квадратного метра перешагнула отметку 300 000 – 320 000 рублей. Ценники в среднем за год подросли на 11%. Доля покупателей, приобретающих коммерческое помещение в ипотеку, сократилась до 3%.
В листингах преобладают компактные размеры встройки – до 300 кв.м. Стандартные по спросу параметры – это торговые помещения на первых этажах с отдельным входом, подготовленные под чистовую отделку. Высота потолков редко когда превышает 3,4 метра. Есть места для парковки и разгрузку, возможность подключения сетей – свыше 25 кВт. Такие объекты наиболее привлекательны для ритейла. Самые востребованы помещения – до 150 кв.м – с витринным остеклением в крупных жилых комплексах. Варианты в диапазоне от 400 кв.м до 1200 кв.м могут быть зарезервированы еще уровне строительства фундамента, а застройщики проектируют их в первую очередь под магазины продуктовых сетей. Традиционно их выкупают инвесторы, кто активно сотрудничает с сетевыми супермаркетами.
Аренда от застройщика имеет свои плюсы и свои минусы, и пока что они неизменны. Среди преимуществ, отмечают в «Петербургской Недвижимости», полный контроль застройщика за функциональным использованием помещений, с другой стороны, арендный бизнес, как правило, не является основным видом деятельности застройщика, поэтому предполагает затраты на создание и содержание управляющей компании, а также более длительные сроки окупаемости помещений.
МНЕНИЕ ЭКСПЕРТОВ
Яков Волков, генеральный директор группы компаний Active:
- Согласно запросам, большая часть арендаторов запрашивали помещения средней площади – от 120 до 150 кв.м. Исключение по размеру объектов составляет только сфера общепита: данных операторов интересуют площади от 250-300 кв.м и более. В новостройках, кстати, спросом у них пользовались Парнас и Девяткино. Понятно, что в целом строящиеся объекты для инвесторов менее интересны, чем вторичный рынок. К тому же сейчас довольно трудно найти арендатора в помещение, где еще нет трафика, соответственно может быть простой и в целом сложно просчитать рентабельность покупки. Важно управлять пулом размещения арендаторов еще на этапе проектирования, тогда будет проще продать коммерцию на этапе стройки.
Вадим Лавров, руководитель направления маркетингового анализа сегмента «Жилищное строительство, Россия» концерна ЮИТ:
- В этом году, надеюсь, уровень спроса сохранится на уровне прошлогоднего. На данный момент в продаже находится около 2500 кв.м площадей в таких проектах как «Смольный проспект», «Новоорловский» и TARMO. Как и прежде, наиболее востребованы помещения площадью 100–150 кв.м с витринными окнами в объектах с высоким трафиком. Диапазон цен – от 117 000 руб./кв.м в «Новоорловском» до 156 000 руб./кв.м в «Смольном проспекте». Доля ипотечных сделок крайне невелика. Это связано с ограниченным количеством банков, предлагающих соответствующие программы кредитования, условиями самих программ и достаточно сложной процедурой одобрения кредита для юридических лиц и индивидуальных предпринимателей. Арендой не занимаемся. Наша основная задача – продавать объекты недвижимости.
Марианна Устинова, руководитель отдела продаж строительно-инвестиционного холдинга «Аквилон Инвест» в Санкт-Петербурге:
– Спрос на коммерческие помещения в наших новостройках стабильно высок. В 2018 году мы вывели на рынок большой объем проектов со встроенными помещениями, а на старте продаж всегда отмечается пиковый спрос на коммерцию. Особенно большой интерес отмечался в сентябре-ноябре, только за эти месяцы рост цен на коммерцию, к примеру, по ЖК «ARTквартал.Аквилон» превысил 30%. Ожидаем сохранения высокого спроса как минимум в первой половине года, в последующем возможна некая корректировка.
Как правило, в наших проектах коммерческие помещения полностью раскупаются еще за год до сдачи дома. Устойчивый спрос есть на помещения до 40 кв.м и лоты большого метража (350-400 кв.м), которые приобретают сетевые игроки. Таких предложений на рынке мало по сравнению с коммерцией средних метражей (60-120 кв.м). У нас изначально предусмотрена возможность вносить изменения в проект для объединения смежных встроек или разбивки одного лота на несколько более компактных. Был даже пример объединения помещений на двух этажах в «ARTквартале» под нужды медицинского центра.
Ольга Копейкина, директор по продажам и маркетингу ГК «Ленстройтрест»:
- В прошлом году спрос на коммерцию в наших жилых комплексах был достаточно высоким. Метраж объектов – от 25 до 180 кв.м. Основная часть покупателей – около 85-90% – это владельцы бизнеса, которые планируют самостоятельно использовать данные помещения. Около 10-15% – инвесторы, ориентированные на последующую аренду, они приобретают помещения от 25 до 50 кв.м.
На данный момент у нас в продаже около 1500 кв.м коммерческих помещений в разных локациях. В течение года будут выходить в продажу новые корпуса, где тоже предусмотрена встройка. Все помещения имеют выход только на открытую проходную территорию с хорошим траффиком. Наиболее востребованный метраж коммерции – от 30 до 70 кв.м. Однако для представителей крупных магазинов, ресторанов и различного рода центров требуются площади до 200 «квадратов», поэтому в каждом проекте мы предусматриваем и такое предложение.
Средняя цена квадратного метра в финском квартале «Юттери» составляет от 85 000 до 100 000 рублей, в голландском квартале «Янила» – от 105 000 до 145 000 рублей, в новых корпусах ЖК «IQ Гатчина» – 150 000 рублей. В связи с ростом строительной готовности объектов цены на встройку за прошлый год увеличились примерно на 15%. Чаще всего нежилые помещения приобретаются на условиях рассрочки, если речь о покупке в строящемся объекте, и путем единовременной оплаты всей суммы – если это помещение в сданном доме.
Юлия Ружицкая, директор по продажам компании «Главстрой Санкт-Петербург»:
- В наших проектах представлены объекты площадью от 42 до 2770 кв.м. Стоимость – от 94 500 рублей за метр. Для долгосрочных инвесторов есть варианты трехуровневых помещений большего размера. Их легко перепланировать, в том числе не только под торговлю, но и офисы.
Ознакомиться с материалом можно на сайте Komned.ru