Сложная экономическая обстановка в государстве, постоянные и зачастую непредсказуемые изменения в экономической сфере (колебание валютного курса, банкротства организаций, повышение кредитных ставок) зачастую приводят к невозможности исполнения договорных отношений. Давайте поговорим о том, как расторгнуть контракт с арендаторами без потерь.
Как уведомить арендатора?
Законодательство называет съем жилого помещения наймом. Понятие аренда применимо лишь к коммерческим помещениям и юридическим лицам. Поэтому дальше мы будем говорить именно о расторжении договора найма.
Итак, по законодательству арендатор вправе расторгнуть договор с жильцами без объяснения причин. Сложность заключается в том, что он обязан уведомить квартирантов не позднее определённого срока, а именно трёх месяцев. Впрочем, в документе может быть прописан другой период. Как правило, это 30 дней. Собственнику жилья достаточно составить письменное уведомление о расторжении договора и получить подпись арендаторов, что они ознакомлены с документом.
Другое дело, если договор найма заключён на определённый период, а срок ещё не подошёл к концу. В таком случае вам необходимо составить соглашение о досрочном прекращении обязательств. Возможно, вам придётся договориться с квартиросъёмщиками о компенсации. Например, предложить им стоимость месяца аренды, чтобы они согласились подписать документ. Но это выгоднее, чем идти в суд, если жильцы откажутся съезжать.
Важно, что договор в принципе не может содержать условий, запрещающих вам досрочное расторжение. Главное, договориться с арендаторами о сроках и обстоятельствах.
Причины, по которым можно расторгнуть договор досрочно
Закон предусматривает ряд обстоятельств, которые позволяют собственнику жилья выселить съёмщиков, даже если они не согласны на досрочное расторжение:
- нанесение ущерба имуществу арендодателя,
- систематическая неоплата аренды в течение 6 месяцев,
- существенное нарушение условий договора,
- рождение ребёнка в семье арендодателя,
- достижение 18-летия несовершеннолетнего члена семьи арендодателя.
В остальных случаях, не факт, что суд примет вашу сторону.
Зачем нужен акт-приёма передачи?
Но давайте вернёмся к мирному сценарию. Допустим, жильцы пошли вам на встречу и согласились подписать соглашение о досрочном расторжении договора. Вместе с этим документом необходимо оформить и акт приёма-передачи помещения. Он нужен для того, чтобы засвидетельствовать, что у сторон нет претензий друг к другу, квартира в целости и сохранности, а все финансовые обязательства исполнены.
В акте-приёма передачи помещения обязательно нужно указать следующие пункты:
- в каком состоянии переданы квартира и имущество. Соответствуют ли они первоначальному виду,
- претензии, если они есть, и сроки их устранения. Возвращён ли залог, нет ли задолженности по арендной плате.
В конце документа необходимо написать фразу о том, что договорные обязательства прекращаются с момента подписания акта. Кстати, юристы рекомендуют хранить соглашение 2-3 года, поскольку не редки случаи, когда бывшие жильцы впоследствии обращаются в суд, чтобы оспорить выселение и получить компенсацию.
И ещё один важный момент. Если договор был заключён на длительный срок (больше года) и внесён в ЕГРП, вы должны уведомить соответствующие службы о его прекращении. Для этого также необходимо зарегистрировать соглашение о расторжении в Росреестре, после этого обременение с квартиры будет снято.